Si bien el ~97% de los activos residenciales del mercado español se encuentran aún en manos particulares (1), en los últimos dos años el mercado inmobiliario se ha enfrentado a distintas dinámicas que están transformando el modelo operativo asociado a la gestión de activos (property management), como son:
- La concentración de carteras en tenedores de activos o servicers inmobiliarios
- La creación de SOCIMIS
- El crecimiento del alquiler como modelo de gestión en sí mismo, transformando un mercado tradicionalmente de compra – venta en un creciente negocio de suscripción
El resultado de estas tendencias es la creciente acumulación de cartera en organizaciones para los cuales el activo es el objeto principal de su actividad. A diferencia de sector financiero, para el que el activo es un subyacente al préstamo principal, estas entidades tienen vocación de gestión a medio plazo y por tanto, a medida que adquieren tamaño crítico son capaces de invertir en mejoras operativas y tecnológicas que aseguren la rentabilidad de la gestión.
Según todas las previsiones, esta tendencia se acrecentará en los próximos años, con volúmenes relevantes de producto que saldrán al mercado por vía mayorista, se tratan de carteras en balance de entidades financieras por salir al mercado aún o por aumento de la construcción. Otra tendencia ya una realidad es la tendencia al alza del alquiler (ver Figura 1):
Principales dificultades de la gestión del activo
La gestión integral del activo (mantenimiento, correctivo, adecuación), por tanto, se convierte en una palanca clave de aseguramiento de la rentabilidad y/o calidad del servicio en la gestión de la cartera. No obstante, se enfrenta a una serie de dificultades:
- Por el lado del servicer o tenedor, superar modelos operativos con bajos niveles de automatización y modelos de reducida externalización, en los que el propio tenedor del activo o servicer ejecuta parte de las funciones de planificación, asignación o control de la gestión del activo.
- Por el lado del proveedor de servicios de mantenimiento, compensar la limitada capacidad de gestión de los proveedores tradicionales, caracterizados por su carácter de proximidad y reducido volumen o bien especialización por tipo de activo.
Aspectos a mejorar en el property management
En este entorno existen mejoras significativas de eficiencia asociadas a la automatización y orientación al servicio de la función de property management, si bien para ello se ha de avanzar en:
- La concentración y acumulación de volumen de los proveedores de property management, que les permita generar economías de escala e invertir en operaciones y tecnología para mejorar la capacidad de prestar servicio.
- La evolución de los modelos de relación entre tenedores y proveedores, basados en un catálogo de servicios con su modelo económico, operativo y de SLAs asociado, y operaciones y tecnología avanzadas.
El mercado ya está tendiendo en esta dirección, con servicers y tenedores revisando sus modelos de gestión, y proveedores de property management (originarios del sector bancario, asegurador, servicios o propio real estate), invirtiendo en acumular volumen y evolucionar sus modelos operativos, para mejorar el servicio prestado y la cobertura territorial o de tipo de activo. La cuestión será quiénes van a ser los proveedores principales en esta carrera de fondo.
