En un año marcado por la guerra de Ucrania, la crisis energética y una inflación descontrolada, la economía española ha crecido un 5,5 gracias al consumo y al comercio exterior a diferencia de otros países de Europa. Sin embargo, no consigue retomar los niveles anteriores a la pandemia, tal y como ocurre, por ejemplo, en el sector inmobiliario, donde el precio de la vivienda continúa subiendo sin descanso.
Según la sexta edición del Observatorio Assets Under Management elaborado por la consultora de transformación de negocio Axis Corporate, con datos recopilados y analizados hasta 2022, las provincias en las que el precio de la vivienda ha subido con mayor velocidad son las que presentan el precio por m2 mas caro, tensionando mercados como Madrid, Baleares o Barcelona. Estas mismas provincias presentan, adicionalmente, las mayores tasas de % de salario destinado al pago de hipotecas, destacando situaciones de riesgo en Málaga y Baleares donde ya se alcanzan porcentajes cercanos al 30%, valor máximo recomendado por las entidades financieras.
El objetivo de este Observatorio, pionero en el sector, es ofrecer un recorrido por el mercado de la gestión de activos a nivel nacional e internacional que abarca tanto el sector inmobiliario como el de la gestión de non performing loans en manos de entidades financieras y fondos de inversión. La presente edición recupera la visión de un ejercicio completo (2022) incluyendo datos de 2021 que no estuvieron disponibles en la pasada edición por el impacto de la pandemia, aportando una visión global de cómo ha afrontado el sector las sucesivas crisis sanitarias, políticas y energéticas de los últimos años.
¿ES MÁS RENTABLE COMPRAR O ALQUILAR EN ESPAÑA?
Tras la subida del 2,5% en el precio medio de la vivienda en España en 2021, todo apuntaba a que este dato sólo iba a continuar ascendiendo. Tanto es así que, en 2022, el precio medio de la vivienda creció un 7,4%, registrándose así el mayor dato en 15 años, según el Instituto Nacional de Estadística. A esto debemos sumar también, como consecuencia de la subida de los tipos de interés del Banco Central Europeo, la retracción de los precios en un 0,8% en los dos últimos trimestres de 2022.
Si hablamos de vivienda nueva, el incremento se ha situado en un 7,9% de media respecto a 2021. Un dato similar arroja la vivienda de segunda mano, cuyo aumento se sitúa en el 7,3% respecto a ese mismo año. En estas dos tipologías de vivienda es donde más se ha notado la variación en los precios, arrojando un 5,5% en el último trimestre de 2022, lo que supone un 0,8% menos que el trimestre anterior.
Esto implica que, mientras que la vivienda de obra nueva continúa subiendo (1,9%), la vivienda de segunda mano baja ligeramente (-1,4%)
Gonzalo Ortega, Partner de Axis Corporate y experto del sector Asset Management (Real Estate y NPA)
Si nos centramos en la rentabilidad del alquiler, obtuvo un 3,5% de media en todo el país según fuentes del Banco de España. En cuanto a las comunidades que mayor rentabilidad ofrecen, destacan Cataluña, Canarias y Castilla–La Mancha, mientras que las menos rentables son Islas Baleares, País Vasco y Melilla.
TRANSACCIONES INMOBILIARIAS
El 2022 fue un año de consolidación tras la crisis del COVID y el 2021 no solo fue un año de rebote, incluyendo todas aquellas operaciones paralizadas por la pandemia, sino un año de recuperación de tendencia positiva de compraventa frente al 2019. 2022 registró cifras récord con un total de 717.588 transacciones de compraventa, 6.4% más que el año anterior y hasta un 26% más que en 2019. El 85% de estas operaciones han sido financiadas vía préstamos hipotecarios, con un total de 608.567 registros.
En cuanto a las comunidades autónomas que mejor comportamiento han mostrado en número de transacciones inmobiliarias, se encuentran las Islas Canarias (26,9%), Comunidad Valenciana (14,4%), Islas Baleares (7,6%), Región de Murcia (7,5%), Principado de Asturias (6,9%) y Aragón (6,4 %). Destacar el cambio de tendencia del Q4 2022 frente al 2021, con una reducción de las compraventas en todas las provincias españolas, primeras consecuencias del aumento del Euribor.
España, a pesar de haber vivido una disminución en los últimos años, sigue situándose por encima de la media de los países de la Zona Euro (65,80%) en cuanto a viviendas en propiedad se refiere, con un 75,70%, situándose por encima de países de nuestro entorno como Italia (73,80%), Grecia (73,30%), Bélgica (71,30%), Francia (64,60%) o Alemania (49,10%)
Gonzalo Ortega, Partner de Axis Corporate y experto del sector Asset Management (Real Estate y NPA)
AUMENTO DE PRECIO EN EL ALQUILER Y LA VIVIENDA
En cuanto al precio de la vivienda en España, el Observatorio Assets Under Management recoge un ranking de precios por comunidad autónoma del año 2022, en el que se puede ver que es Madrid la que mayor precio sigue presentando, con 2.823€/m2. Con un precio de 877€/m2, Extremadura es la comunidad con las viviendas más baratas.
Si ponemos el foco en las ciudades, el primer lugar lo ocupa San Sebastián (4.074€/m2), seguida de Barcelona (3.591€/m2) y Madrid (3.583€/m2); mientras que las ciudades más baratas, en este sentido, son Zamora (1.013€/m2), Soria (1.049€/m2) y Ciudad Real (1.066€/m2).
Por otra parte, las cifras en relación a los precios de alquiler son bastante similares a las del precio de la vivienda. Así, destacan Cataluña, la Comunidad de Madrid, Baleares y País Vasco como las comunidades que mayor precio presentan, superando ampliamente la media nacional, que se sitúa en 9,6€/m2.
Con todos estos datos vemos que la inversión en vivienda para poner en producción sigue siendo rentable en España
Gonzalo Ortega, Partner de Axis Corporate y experto del sector Asset Management (Real Estate y NPA).
Y es que, en 2022, la vivienda tuvo una rentabilidad media del 7,7%, siendo Cataluña, Canarias y Castilla–La Mancha las que mayor rentabilidad ofrecen, e Islas Baleares, País Vasco y Melilla, las que menos.
Además, debe tenerse en cuenta el heterogéneo comportamiento de las inversiones inmobiliarias, ya que dentro de una misma zona se pueden dar diferentes rentabilidades en función de cómo hayan evolucionado los precios de la vivienda y el alquiler, los cuales pueden sufrir distintos comportamientos dentro de una misma área. Por ejemplo, en el caso de Madrid, las zonas más rentables son Villaverde (7,9%), Usera (7,4%) y Puente de Vallecas (6,6%), y las que menor rentabilidad ofrecen son Salamanca (3,5%), Chamartín (3,7%) y Chamberí (3,9%).
