La banca española se ha desprendido de 155.921 millones de euros en activos inmobiliarios desde el periodo 2015-2021, pese a lo cual España es actualmente el tercer país europeo con más Non Performing Loans (NPLs) –préstamos fallidos o de dudoso cobro- con un ratio del 4,5%, por encima del 2,9% de la media europea y sólo por detrás de Francia e Italia, según la quinta edición del Observatorio Assets Under Management con datos recopilados y analizados hasta 2021.
El objetivo de este Observatorio es ofrecer un recorrido evolutivo del mercado tanto del mercado de NPLs com del inmobiliario nacional e internacional y de los activos bajo gestión, según los diferentes protagonistas de este sector. En el caso de la edición de 2021, este informe quiere, además, ofrecer una visión de la situación pre-COVID-19, para posteriormente poder medir el impacto en la siguiente edición.
“Si nos basamos en el impacto que ha tenido y está teniendo el coronavirus en la economía, y a pesar de las medidas de contención llevadas a cabo por los gobiernos, una vez se eliminen las mismas, se prevé un aumento considerable de impagos. Todo esto nos lleva a indicar que entendemos que los bancos deberían continuar con la estrategia adoptada en años pasados y seguir con los esfuerzos para reducir volumen de NPLs; lo cual llevará, indudablemente, a ventas de carteras a inversores lo que ayudará a que se puedan llevar a cabo grandes desinversiones tanto del mercado principal como el denominado “second market” y la búsqueda en la optimización del valor en la gestión integral del mismo”
La banca española se ha desprendido de activos inmobiliarios por valor de 7.025 millones de euros en 2021, siendo los principales vendedores de este año Sareb –con 1.700 millones-, Banco Sabadell -1.385 millones- y el fondo Cerberus -1.000 millones-, según los datos elaborados por la división de expertos inmobiliarios de Axis Corporate a partir del análisis de diferentes fuentes públicas. Si se consideran los últimos 7 años –de 2015 a 2021-, la entidad financiera que mayor volumen de activos ha vendido a través de carteras es Banco Santander -39.000 millones de euros-, seguida de CaixaBank y Banco Sabadell, con volúmenes respectivos de 24.500 millones de euros.
En cuanto a la distribución de los NPLs, el segmento residencial sigue siendo el que mayor peso tiene, perteneciendo a éste más de la mitad de los préstamos
“Adicionalmente, dicho stock, podría verse incrementado con el fin de las moratorias; lo cual provocaría que las entidades bancarias tuvieran que realizar fuertes esfuerzos para continuar reduciendo el ratio de NPLs, previéndose que la actividad de venta de carteras incremente su actividad a lo largo de los próximos meses”, anticipa el Informe. “Actualmente, la banca ya ha reactivado el mercado, pero el mercado anticipa que el ‘boom’ de ventas llegará el próximo año, tanto con préstamos impagados como con refinanciaciones tanto para las carteras retails como para las carteras SMES (Pymes).
En cuanto al mercado europeo considerado globalmente, “y a pesar de las medidas adoptadas por las autoridades, se ha traducido en un incremento del stock en NPLs, algo que no había sucedido en los últimos cinco años. Según la EBA, la cifra asciende 526.000 millones de euros. No obstante, con los datos actuales, todo parece indicar que dicho importe se verá incrementado en los próximos meses”, anticipan los analistas inmobiliarios de Axis Corporate.
Servicers
Volviendo a España, entre los fondos de inversión más compradores en 2021 destaca un cambio en el ranking de los grandes buyers, con nuevos líderes como Procobro -1.700 millones de euros-, Intrum -1.000 millones- y Metric Capital/Albatris -700 millones-.
En este segmento de intermediarios inmobiliarios, y tal y como ha venido ocurriendo en los años previos, los Servicers continúan impulsando las ventas de viviendas y continúan ofreciendo servicios de gestión de cartera financieras a sus socios bancarios y otros clientes.
“La crisis económica, así como el cambio estratégico llevado a cabo por las entidades han provocado operaciones corporativas en los servicers inmobiliarios, pasando de ser titularidad de los bancos a ser titularidad de fondos de inversión; siendo en la mayoría de los casos los mismos actores que invertían en las carteras `distressed´ de las entidades bancarias. Adicionalmente a la llegada de los fondos de inversión, se crearon servicers independientes, cuyo propietario no era un fondo con cartera propia, sino que se encargaba exclusivamente de gestionar carteras de terceros.”
Adicionalmente, en los últimos meses se ha comenzado a ver transacciones entre fondos de inversión, de forma que los fondos generalistas están comenzando a transaccionar con fondos especialistas parte de su cartera.
“Las previsiones, para los próximos meses, es ver transacciones de menor volumen que las vividas los años posteriores a la crisis inmobiliaria; y, en cuanto a tipología de producto se refiere, se verá un cambio respecto a la anterior crisis, en la que el negocio giraba en torno al negocio promotor, por portfolios compuestos por SMEs, compañías relacionadas con el sector servicio y unsecured”
SOCIMIS
En cuanto al sector de las SOCIMIs, el Informe calcula que las primeras 20 compañías del ranking español copan, con un GAV –ratio de valor patrimonial- que alcanza casi los 46.000 millones de euros, lo cual supone en torno al 85% del GAV de la totalidad de este segmento de operadores en España.
De este dato se pueden obtener, principalmente, dos conclusiones: “la elevada concentración que existe en nuestro mercado y el reducido tamaño que tienen las SOCIMIs españolas si las comparamos con las entidades análogas de otros países; lo cual redunda en una pérdida de eficiencia en la gestión.”
Esto supone, según datos del Banco de España, que únicamente pertenece a las SOCIMIs el 0,1% del parque estimado de viviendas propiedad de las familias y alrededor del 1% del stock de viviendas principales en régimen de alquiler.
Compraventa y alquiler de viviendas
V Observatorio Assets Under Management de Axis Corporate incluye un documentado repaso a otros aspectos del mercado inmobiliario tanto en Europa como en España y se detiene en valoraciones individuales por país. En el caso de España, se analiza en especial los precios de compraventa por autonomías y tipos de vivienda, relacionándolos con los principales indicadores macroeconómicos que más influyen en su evolución.
