- Se consolida un cambio de tendencia en los inversores, interesados en tickets de menor importe
- Los descuentos pueden alcanzar el 90% del valor de la cartera
El mercado de deuda fallida o de dudoso cobro promete ser uno de los más dinámicos en España en este 2022, en especial, aquellas carteras que atesoran los bancos de créditos fallidos, más conocidos como Non Performing Loans (NPLs). Hasta el punto de que este tipo de activos volverán “a consolidarse como el Asset Class de preferencia en el Private Equity Real Estate”, según explica José Masip, socio de la consultora Axis Corporate, especialista en Financial Services, Real Estate y en la gestión de toda la cadena de valor desde el préstamo (PL-NPL) hasta la venta o desinversión del activo inmobiliario (REO).
Una de las claves para este 2022 será de nuevo el apetito de los compradores por este tipo de activos. Más si cabe, para los grandes fondos de inversión de capital riesgo. Muchos de ellos, viejos conocidos de las entidades españolas, principales tenedores de activos, de grandes operaciones ejecutadas anteriormente. Entre el gran número de nombres sobresalen algunos gigantes que entre 2015 y 2021 adquirieron más de 155.000 millones de euros, según la quinta edición del Observatorio Assets Under Management elaborado por la consultora de transformación de negocio Axis Corporate con datos recopilados y analizados hasta 2021.
En esa lista proporcionada por la consultora sobresalen nombres como el de Blackstone que adquirió 32.440 millones de euros, Cerberus con 26.813 millones, Lone Star con 17.070 millones y por detrás, con cantidades más modestas que van desde los 6.000 millones para abajo, aparecen otros como Axactor, Oaktree, Intrum, CPP, BainCapital y una treintena más se pueden extraer del estudio de Axis Corporate.
Dicho estudio sirve de radiografía para entender las nuevas cifras que no solo han sido mucho más modestas en los últimos años, sino también la aparición de otros nombres como los de Procobro, KKR, MCP o Marathon.
“En los primeros años, tras la crisis inmobiliaria, se vivieron ventas de portfolios de gran volumen, debido al elevado ratio de NPLs de las entidades financieras. En los últimos meses, con ratios más cercanos a la media europea, se ha consolidado un cambio de tendencia hacia tickets de menor importe, debido a que no hay una urgencia de desinversión como en años previos. En este entorno, han surgido múltiples inversores, con diferentes requisitos de inversión, interesados en estos portfolios”
Radiografía compradores NPLs
Una de las principales características en el mercado español de NPLs es la operativa llevada a cabo, con la venta de carteras en lugar de operaciones bajo el esquema de titulación, como se ha hecho en Grecia o Italia. Con ello, la entidad financiera eliminaba su posición y cedía todo el control al fondo adquirente. Eso ha provocado la disparidad a la hora de atraer algunos compradores, respecto de otros países europeos. Por ejemplo, el fondo estadounidense Davidson Kempne apenas ha ejecutado movimientos en España, mientras que lideró las compras de activos en Europa en 2021 con 10.800 millones.
«Acerca de las diferencias entre España y Europa, en las transacciones de portfolios se presentan dos tipologías de inversor que dependen, principalmente, del volumen de la misma. Adicionalmente, existen casos en los que los propios intermediarios, con contactos en tenedores, se interesan en un portfolio y, posteriormente, buscan un inversor para cerrar la transacción, aunque no es lo más habitual. En cuanto a la nacionalidad de los inversores, el peso de los fondos internacionales sigue siendo el predominante; no existiendo en España ningún inversor institucional”.
En cuanto a la preferencia, o las restricciones, a la hora de comprar activos parece haberse estabilizado entre los diferentes tipos de activos en función del colateral que aportan. En especial, entre aquellos de la tipología secured, aquellos que poseen un bien real (generalmente inmobiliario) que garantiza en parte el pago de la deuda, y los unsecured, los que no tienen garantía real. De hecho, los datos aportados por el Observatorio demuestran que el porcentaje de las carteras vendidas del primer tipo, que eran predominantes en 2019 (con un 40%) y 2020 (con un 50%), cayeron al 33% en 2021. Por su parte, los segundos han subido del 32% al 38%.
“Los inversores en el mercado de NPLs secured no suelen tener restricciones por tipología del activo inmobiliario que se encuentra como garantía; y, en caso de presentar alguna limitación, suele ser a favor de los activos residenciales. En el caso de los inversores en multiactivo, aun no habiendo limitación, suelen mostrar mayor interés por activos residenciales”
En cuanto a la localización de los colaterales que garantizan los préstamos, la gran mayoría, casi dos tercios del total, se ubican claramente, en cuatro comunidades autónomas: Andalucía, Cataluña, Madrid y Comunidad Valenciana. En relación con las zonas en las que se sitúan los inmuebles, los portfolios suelen estar compuestos por un 75% de activos en las llamadas zonas de clase B y C, de menor calificación por la abultada caída del precio en esas zonas.
El objetivo es que los inversores puedan cumplir sus expectativas de volumen y, en especial, de precio.
«Un coste que viene determinado por diferentes variables, en función del portfolio, siendo las principales si es PL/NPL, es secured/unsecured, la colaboración/avance judicial y la calidad/ubicación de los activos. L la conjunción de todos ellos debe culminar en el tipo de descuento ya que pueden ir desde el 5% a más de 90%”
